北京回龍觀天通苑樓市面臨更新

回龍觀、天通苑，這兩個位于京北的大型居住區(qū)經(jīng)常被人同時提起，居住人口多、交通擁堵是很多人對其固有印象。上周，北京市委常委會討論并通過《優(yōu)化提升回龍觀天通苑地區(qū)公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施三年行動計劃（2018-2020年）》，北京計劃3年內(nèi)向該地區(qū)投入近200億元資金，更新提升回龍觀、天通苑區(qū)域的各項配套。該利好消息也迅速傳導(dǎo)到樓市，作為北京二手房交易量較高的兩個區(qū)域，“回天”地區(qū)二手房存量大，總價低，是很多剛需購房人的首選地，但配套的老舊也是無法回避的問題?！缎袆佑媱潯烦雠_之后，“回天”地區(qū)樓市未來會不會因此受益，成了很多購房人關(guān)心的問題。

區(qū)域

回龍觀：背靠“中國互聯(lián)網(wǎng)之都”

天通苑：地鐵連通多個商圈

回龍觀、天通苑由于經(jīng)常被同時提起，又同在京北，很多人印象中無法分辨二者的位置關(guān)系。事實上，回龍觀與天通苑相距并不近，在目前的交通條件下，回龍觀到天通苑也不是件容易的事兒。

如果以地鐵回龍觀站和天通苑站作為回龍觀和天通苑的起始點，在不堵車的情況下，自駕穿行大約要半個小時。如果選擇公共交通，地鐵是最快捷的方式，需要經(jīng)過一次換乘，約20分鐘到達，而選擇公交車的話，可能一個小時都無法到達。

從整體區(qū)域上看，雖同屬昌平，但回龍觀位于京藏高速以東，北起南沙河，南至海淀西三旗，東鄰東小口。屬于京北偏西的位置，而天通苑則位于立水橋以北，立湯路以西，屬于京北偏東。

因為位置的不同，回龍觀和天通苑吸引的居住人群也完全不同。

回龍觀現(xiàn)在幾乎被互聯(lián)網(wǎng)從業(yè)人員承包，成為碼農(nóng)的聚集地。由于距著名的“中國互聯(lián)網(wǎng)之都”中關(guān)村軟件園不到10公里，與中關(guān)村之間交通也很方便，大量的互聯(lián)網(wǎng)從業(yè)人員租房、買房都選擇了回龍觀。

而地處京北的天通苑則會集了在北京各個熱門商圈工作的人，除了在中關(guān)村、上地工作的IT人士，亞運村、望京甚至國貿(mào)CBD都有大量的上班族居住在天通苑。而且，通過南北貫穿的地鐵五號線，天通苑與各個商圈都可以實現(xiàn)方便連接。

58安居客房產(chǎn)研究院高級分析師李震分析稱，“回天區(qū)域”回龍觀被稱作北京最大規(guī)模的“臥室”，而天通苑板塊則是亞洲第一大社區(qū)。因地理位置較為優(yōu)越，兩大板塊向南分布著西二旗、上地、五道口等多個高新技術(shù)園區(qū)，眾多互聯(lián)網(wǎng)公司坐落在此，同時又擁有大面積住宅，選擇多，所以被購房人廣泛關(guān)注。

但因“回天”區(qū)域內(nèi)規(guī)劃主要為居住區(qū)，產(chǎn)業(yè)配套少之又少，形成了早出早歸鐘擺式的人流現(xiàn)象。目前區(qū)域居住的人口已經(jīng)超過80萬人。作為城市化過程中形成的大型居住區(qū)，近年來交通擁堵、公共服務(wù)配套設(shè)施不足等問題日趨嚴重，這些十分突出的“大城市病”都是購房者在意的因素。

配套

回龍觀：生活配套齊備其他配套略落后

天通苑：交通仍是核心問題

在《廣廈時代》調(diào)查中，大部分居住在“回天”地區(qū)的人反饋，居住在這里，比很多樓市的新興板塊還是方便不少的。

一位居住在回龍觀某經(jīng)適房小區(qū)的女士告訴《廣廈時代》，如果不考慮早晚上下班，居住在“觀”里，還是很舒服的。購物中心有華聯(lián)購物中心、龍旗廣場，雖說沒有城里那么高大上，但基本的服飾、餐飲品牌都有。批發(fā)市場有百匯商城，生活用品一應(yīng)俱全，蔬菜水果等生鮮也比城里便宜不少。但醫(yī)院和學校比較少，如果家里有老人和孩子，就有些不方便。

《廣廈時代》了解到，目前回龍觀區(qū)域內(nèi)商超配套齊全，華聯(lián)、上品折扣、龍旗廣場等分布在回龍觀內(nèi)，影院、餐飲配套同樣不缺。但在醫(yī)療和教育配套上，回龍觀一直有所欠缺，尤其是醫(yī)療配套，直到2013年積水潭醫(yī)院回龍觀院區(qū)投入使用，擁有龐大居住人口的回龍觀才有了第一所三甲醫(yī)院。

在交通上，回龍觀軌道交通發(fā)達，認真算起來，回龍觀內(nèi)有八個地鐵站，地鐵13號線的回龍觀、龍澤、霍營站，地鐵八號線的育新、霍營、回龍觀東大街、育知路、平西府站，這些地鐵都可以幫助居住在這里的人快速出入“觀”，和地鐵相比，回龍觀的路面交通條件就有些落后。

幾天前，回龍觀的交通要道育知東路城鐵橋下超兩米深的積水阻斷了不少人的上班路，回龍觀的交通問題再次暴露。一位在中關(guān)村軟件園工作的居民告訴《廣廈時代》，平時半個小時左右的上班路，那天耗費了三個小時。

反觀天通苑，商業(yè)配套也已經(jīng)比較完備，龍德廣場、華聯(lián)購物中心等都已經(jīng)開業(yè)多年，大量的居住人口也讓天通苑不缺任何生活配套，但一些公建設(shè)施仍比較缺乏。

交通一直是天通苑居民最頭疼的事，一條立湯路，幾乎沒有通暢的時候，而其又是天通苑地區(qū)人們出行的必經(jīng)之路。而連接天通苑、回龍觀和中關(guān)村軟件園的北清路，也是常年面臨擁堵困擾。在公共交通上，天通苑地鐵站外蜿蜒百米的排隊人群，也常常被作為北京地鐵擁擠的代言出現(xiàn)在各類媒體上，立湯路上的快速公交3號線，也往往快速不快。

在這次的《行動計劃》中，令回龍觀和天通苑居民頭疼的問題幾乎都被涉及。在備受關(guān)注的醫(yī)療和教育配套上，《行動計劃》指出，未來三年將在回龍觀重點實施26個教育項目，預(yù)計將提供1.3萬個學位。此外還將在回龍觀實施5個醫(yī)療衛(wèi)生項目、6個文化體育項目和8個養(yǎng)老項目，滿足公共服務(wù)需求。

對于學齡前兒童面臨的“入托難”“入學難”等問題，回龍觀、天通苑地區(qū)將規(guī)范提升現(xiàn)有社會辦園，擴大普惠園覆蓋范圍。通過名校辦分校、集團化辦學、教師培訓(xùn)交流等方式改善教學條件，提高地區(qū)教學質(zhì)量，推進優(yōu)質(zhì)教育資源均衡化。

而在交通上，《行動計劃》指出，要打通回天地區(qū)的交通“大動脈”，重點實施安立路、北清路“一縱一橫”主干路的快速化改造，北苑東路、定泗路、回南北路等“五通五暢”主干路的交通貫通工程。此外，林萃路五星啤酒廠等主要堵點、斷點也將得到疏通，回龍觀至上地的自行車專用路將開通。同時，對于擁堵嚴重的地鐵站點，也將進行改造，增加進出站口。

樓市

回龍觀：低密為主尚有少量新盤

天通苑：二手房經(jīng)適房占比高　幾無新盤供應(yīng)

樓市是回龍觀、天通苑最初被人所知的原因。1998年，以回龍觀、天通苑為代表的經(jīng)濟適用房項目在北京房地產(chǎn)交易中心集中展示，從那時起，大量的人口被引入回龍觀。因為存量大、人口多，公共交通相對方便，回龍觀和天通苑近幾年一直是北京樓市交易最活躍的區(qū)域。

在新房方面，回龍觀目前尚有首開國風美唐、公園悅府、領(lǐng)秀慧谷等新房小區(qū)有房源在售，價格一般在60000元/平方米上下，戶型基本以兩居、三居為主。而天通苑則基本已無新房供應(yīng)。一些意向在天通苑買房的人，則將目標換向了天通苑以北的北七家。

李震分析稱，2017年至2018年6月，北七家板塊共成交1104套房源，占整個昌平區(qū)域的29%。再看土地市場，北七家也是2017年成昌平區(qū)域唯一出讓地塊的板塊。同時，加之未來科學城利好帶動，使得目前北七家處在新房市場的風口浪尖。

李震分析：未來隨著政策規(guī)劃的不斷落地、區(qū)域配套的不斷成熟、新房市場的開發(fā)完結(jié)以及二級市場供應(yīng)不斷增加，北七家板塊很有可能發(fā)展成為接棒“回天”區(qū)域的置業(yè)熱點區(qū)域，屆時發(fā)展較晚的北七家板塊，其二手房居住質(zhì)量也會高于目前的“回天區(qū)域”。

而在二手房方面，根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計，目前鏈家二手房天通苑商圈在售房源為1498套，回龍觀商圈在售房源為1518套，兩商圈在售房源量相當。天通苑成交周期相對較長，房源成交周期為80.42天，客源成交周期為74.99天。回龍觀成交周期相對較短，房源成交周期為58.88天，客源成交周期為58.22天。

二者不同的成交周期與供求關(guān)系有關(guān)，李震指出，從58安居客的大數(shù)據(jù)看，目前天通苑板塊的掛牌二手房房源與客源關(guān)注度基本持平。而回龍觀板塊則呈現(xiàn)出：客多房少，供不應(yīng)求的趨勢。

從成交量上看，回龍觀和天通苑的變化趨勢基本與北京二手房市場上半年的表現(xiàn)一致，從1月起逐月回升，在5月沖至頂峰，6月則出現(xiàn)了明顯回落，但回龍觀的表現(xiàn)仍要好于天通苑。

供求關(guān)系也同樣反映在價格上，曾經(jīng)，回龍觀與天通苑價格相近，但近幾年，二者的差距在逐漸被拉開。

根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計，6月回龍觀二手房成交均價為48511元/平方米，天通苑則為37746元/平方米。由于這兩個板塊都有大量的經(jīng)濟適用房，交易時還要付出網(wǎng)簽金額10%的綜合地價款，實際的購房成本要高出一些，但可以看出，回龍觀二手房的單價已經(jīng)高出約1萬元/平方米。

價格的差異與供求關(guān)系和回龍觀地區(qū)的宜居程度有一定關(guān)系。與天通苑都是高層建筑不同，回龍觀的住宅以低密為主，從早期的經(jīng)適房龍某苑系列，到后期的一些純商品房小區(qū)，回龍觀整體的居住密度要比天通苑低出不少，而中關(guān)村軟件園興起后為回龍觀帶來的大量購房者和租客，也逐漸推高了回龍觀的價格。

以熱門的兩居室租金為例，目前回龍觀的兩居室整租價格大概在6500元/套左右，一些條件較好的兩居租金則更高，而天通苑的兩居整租價格在5500元/套上下。不過，純從租金回報率計算，回龍觀和天通苑可以領(lǐng)跑北京的大部分區(qū)域。

在買賣上，兩居室也是回龍觀、天通苑的主力。根據(jù)貝殼研究院的數(shù)據(jù)，回龍觀和天通苑兩居成交占比都超過一半，上半年套均總價分別為420萬至480萬元和430萬至460萬元。

對于《行動計劃》會為“回天”地區(qū)帶來的改變，業(yè)內(nèi)人士一致看好，貝殼研究院首席市場分析師許小樂稱，回龍觀和天通苑是剛需置業(yè)集中的大型生活區(qū)，由于基礎(chǔ)設(shè)施配套較差，房源多為經(jīng)濟適用房，居住性差，房價相對不高。未來三年的大力改造會大大提高兩區(qū)域的宜居性，自然會對該區(qū)域樓市帶來一定利好，隨著計劃的落地實施，兩區(qū)域成交量會迎來增長，房價將會有上漲壓力。

此外，該政策對回龍觀利好可能高于天通苑，主要是回龍觀區(qū)域緊挨西二旗，成為中關(guān)軟件園碼農(nóng)的置業(yè)區(qū)域，房價比天通苑要高不少。如果回龍觀的醫(yī)療、教育和交通問題得到解決，會有更多中關(guān)村軟件園的上班族選擇在回龍觀置業(yè)。

李震則指出，三年內(nèi)投資兩百億的公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施行動計劃集中在“回天區(qū)域”教育、醫(yī)療、交通以及養(yǎng)老等社區(qū)基礎(chǔ)配套的短板之上，這無疑會對天通苑與回龍觀區(qū)域二手房市場起到一定的提振作用。

從價格區(qū)間看，“回天”地區(qū)，尤其是天通苑板塊相對處于價值洼地。這主要因為“回天區(qū)域”居住人口大，教育、醫(yī)療以及交通等配套不完善、不充分造成的。但隨著政策紅利的落地，兩大板塊的居住舒適度、成熟度也將有較大提升，整個“回天區(qū)域”的價值也會有效得到提升。

（原標題：回龍觀天通苑二手房交易量大 新房供應(yīng)有限 租金在同價房源中偏高 回天樓市 面臨更新）