北京回龍觀天通苑樓市面臨更新

回龍觀、天通苑，這兩個(gè)位于京北的大型居住區(qū)經(jīng)常被人同時(shí)提起，居住人口多、交通擁堵是很多人對(duì)其固有印象。上周，北京市委常委會(huì)討論并通過(guò)《優(yōu)化提升回龍觀天通苑地區(qū)公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施三年行動(dòng)計(jì)劃（2018-2020年）》，北京計(jì)劃3年內(nèi)向該地區(qū)投入近200億元資金，更新提升回龍觀、天通苑區(qū)域的各項(xiàng)配套。該利好消息也迅速傳導(dǎo)到樓市，作為北京二手房交易量較高的兩個(gè)區(qū)域，“回天”地區(qū)二手房存量大，總價(jià)低，是很多剛需購(gòu)房人的首選地，但配套的老舊也是無(wú)法回避的問題?！缎袆?dòng)計(jì)劃》出臺(tái)之后，“回天”地區(qū)樓市未來(lái)會(huì)不會(huì)因此受益，成了很多購(gòu)房人關(guān)心的問題。

區(qū)域

回龍觀：背靠“中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)之都”

天通苑：地鐵連通多個(gè)商圈

回龍觀、天通苑由于經(jīng)常被同時(shí)提起，又同在京北，很多人印象中無(wú)法分辨二者的位置關(guān)系。事實(shí)上，回龍觀與天通苑相距并不近，在目前的交通條件下，回龍觀到天通苑也不是件容易的事兒。

如果以地鐵回龍觀站和天通苑站作為回龍觀和天通苑的起始點(diǎn)，在不堵車的情況下，自駕穿行大約要半個(gè)小時(shí)。如果選擇公共交通，地鐵是最快捷的方式，需要經(jīng)過(guò)一次換乘，約20分鐘到達(dá)，而選擇公交車的話，可能一個(gè)小時(shí)都無(wú)法到達(dá)。

從整體區(qū)域上看，雖同屬昌平，但回龍觀位于京藏高速以東，北起南沙河，南至海淀西三旗，東鄰東小口。屬于京北偏西的位置，而天通苑則位于立水橋以北，立湯路以西，屬于京北偏東。

因?yàn)槲恢玫牟煌佚堄^和天通苑吸引的居住人群也完全不同。

回龍觀現(xiàn)在幾乎被互聯(lián)網(wǎng)從業(yè)人員承包，成為碼農(nóng)的聚集地。由于距著名的“中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)之都”中關(guān)村軟件園不到10公里，與中關(guān)村之間交通也很方便，大量的互聯(lián)網(wǎng)從業(yè)人員租房、買房都選擇了回龍觀。

而地處京北的天通苑則會(huì)集了在北京各個(gè)熱門商圈工作的人，除了在中關(guān)村、上地工作的IT人士，亞運(yùn)村、望京甚至國(guó)貿(mào)CBD都有大量的上班族居住在天通苑。而且，通過(guò)南北貫穿的地鐵五號(hào)線，天通苑與各個(gè)商圈都可以實(shí)現(xiàn)方便連接。

58安居客房產(chǎn)研究院高級(jí)分析師李震分析稱，“回天區(qū)域”回龍觀被稱作北京最大規(guī)模的“臥室”，而天通苑板塊則是亞洲第一大社區(qū)。因地理位置較為優(yōu)越，兩大板塊向南分布著西二旗、上地、五道口等多個(gè)高新技術(shù)園區(qū)，眾多互聯(lián)網(wǎng)公司坐落在此，同時(shí)又擁有大面積住宅，選擇多，所以被購(gòu)房人廣泛關(guān)注。

但因“回天”區(qū)域內(nèi)規(guī)劃主要為居住區(qū)，產(chǎn)業(yè)配套少之又少，形成了早出早歸鐘擺式的人流現(xiàn)象。目前區(qū)域居住的人口已經(jīng)超過(guò)80萬(wàn)人。作為城市化過(guò)程中形成的大型居住區(qū)，近年來(lái)交通擁堵、公共服務(wù)配套設(shè)施不足等問題日趨嚴(yán)重，這些十分突出的“大城市病”都是購(gòu)房者在意的因素。

配套

回龍觀：生活配套齊備其他配套略落后

天通苑：交通仍是核心問題

在《廣廈時(shí)代》調(diào)查中，大部分居住在“回天”地區(qū)的人反饋，居住在這里，比很多樓市的新興板塊還是方便不少的。

一位居住在回龍觀某經(jīng)適房小區(qū)的女士告訴《廣廈時(shí)代》，如果不考慮早晚上下班，居住在“觀”里，還是很舒服的。購(gòu)物中心有華聯(lián)購(gòu)物中心、龍旗廣場(chǎng)，雖說(shuō)沒有城里那么高大上，但基本的服飾、餐飲品牌都有。批發(fā)市場(chǎng)有百匯商城，生活用品一應(yīng)俱全，蔬菜水果等生鮮也比城里便宜不少。但醫(yī)院和學(xué)校比較少，如果家里有老人和孩子，就有些不方便。

《廣廈時(shí)代》了解到，目前回龍觀區(qū)域內(nèi)商超配套齊全，華聯(lián)、上品折扣、龍旗廣場(chǎng)等分布在回龍觀內(nèi)，影院、餐飲配套同樣不缺。但在醫(yī)療和教育配套上，回龍觀一直有所欠缺，尤其是醫(yī)療配套，直到2013年積水潭醫(yī)院回龍觀院區(qū)投入使用，擁有龐大居住人口的回龍觀才有了第一所三甲醫(yī)院。

在交通上，回龍觀軌道交通發(fā)達(dá)，認(rèn)真算起來(lái)，回龍觀內(nèi)有八個(gè)地鐵站，地鐵13號(hào)線的回龍觀、龍澤、霍營(yíng)站，地鐵八號(hào)線的育新、霍營(yíng)、回龍觀東大街、育知路、平西府站，這些地鐵都可以幫助居住在這里的人快速出入“觀”，和地鐵相比，回龍觀的路面交通條件就有些落后。

幾天前，回龍觀的交通要道育知東路城鐵橋下超兩米深的積水阻斷了不少人的上班路，回龍觀的交通問題再次暴露。一位在中關(guān)村軟件園工作的居民告訴《廣廈時(shí)代》，平時(shí)半個(gè)小時(shí)左右的上班路，那天耗費(fèi)了三個(gè)小時(shí)。

反觀天通苑，商業(yè)配套也已經(jīng)比較完備，龍德廣場(chǎng)、華聯(lián)購(gòu)物中心等都已經(jīng)開業(yè)多年，大量的居住人口也讓天通苑不缺任何生活配套，但一些公建設(shè)施仍比較缺乏。

交通一直是天通苑居民最頭疼的事，一條立湯路，幾乎沒有通暢的時(shí)候，而其又是天通苑地區(qū)人們出行的必經(jīng)之路。而連接天通苑、回龍觀和中關(guān)村軟件園的北清路，也是常年面臨擁堵困擾。在公共交通上，天通苑地鐵站外蜿蜒百米的排隊(duì)人群，也常常被作為北京地鐵擁擠的代言出現(xiàn)在各類媒體上，立湯路上的快速公交3號(hào)線，也往往快速不快。

在這次的《行動(dòng)計(jì)劃》中，令回龍觀和天通苑居民頭疼的問題幾乎都被涉及。在備受關(guān)注的醫(yī)療和教育配套上，《行動(dòng)計(jì)劃》指出，未來(lái)三年將在回龍觀重點(diǎn)實(shí)施26個(gè)教育項(xiàng)目，預(yù)計(jì)將提供1.3萬(wàn)個(gè)學(xué)位。此外還將在回龍觀實(shí)施5個(gè)醫(yī)療衛(wèi)生項(xiàng)目、6個(gè)文化體育項(xiàng)目和8個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目，滿足公共服務(wù)需求。

對(duì)于學(xué)齡前兒童面臨的“入托難”“入學(xué)難”等問題，回龍觀、天通苑地區(qū)將規(guī)范提升現(xiàn)有社會(huì)辦園，擴(kuò)大普惠園覆蓋范圍。通過(guò)名校辦分校、集團(tuán)化辦學(xué)、教師培訓(xùn)交流等方式改善教學(xué)條件，提高地區(qū)教學(xué)質(zhì)量，推進(jìn)優(yōu)質(zhì)教育資源均衡化。

而在交通上，《行動(dòng)計(jì)劃》指出，要打通回天地區(qū)的交通“大動(dòng)脈”，重點(diǎn)實(shí)施安立路、北清路“一縱一橫”主干路的快速化改造，北苑東路、定泗路、回南北路等“五通五暢”主干路的交通貫通工程。此外，林萃路五星啤酒廠等主要堵點(diǎn)、斷點(diǎn)也將得到疏通，回龍觀至上地的自行車專用路將開通。同時(shí)，對(duì)于擁堵嚴(yán)重的地鐵站點(diǎn)，也將進(jìn)行改造，增加進(jìn)出站口。

樓市

回龍觀：低密為主尚有少量新盤

天通苑：二手房經(jīng)適房占比高　幾無(wú)新盤供應(yīng)

樓市是回龍觀、天通苑最初被人所知的原因。1998年，以回龍觀、天通苑為代表的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目在北京房地產(chǎn)交易中心集中展示，從那時(shí)起，大量的人口被引入回龍觀。因?yàn)榇媪看?、人口多，公共交通相?duì)方便，回龍觀和天通苑近幾年一直是北京樓市交易最活躍的區(qū)域。

在新房方面，回龍觀目前尚有首開國(guó)風(fēng)美唐、公園悅府、領(lǐng)秀慧谷等新房小區(qū)有房源在售，價(jià)格一般在60000元/平方米上下，戶型基本以兩居、三居為主。而天通苑則基本已無(wú)新房供應(yīng)。一些意向在天通苑買房的人，則將目標(biāo)換向了天通苑以北的北七家。

李震分析稱，2017年至2018年6月，北七家板塊共成交1104套房源，占整個(gè)昌平區(qū)域的29%。再看土地市場(chǎng)，北七家也是2017年成昌平區(qū)域唯一出讓地塊的板塊。同時(shí)，加之未來(lái)科學(xué)城利好帶動(dòng)，使得目前北七家處在新房市場(chǎng)的風(fēng)口浪尖。

李震分析：未來(lái)隨著政策規(guī)劃的不斷落地、區(qū)域配套的不斷成熟、新房市場(chǎng)的開發(fā)完結(jié)以及二級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)不斷增加，北七家板塊很有可能發(fā)展成為接棒“回天”區(qū)域的置業(yè)熱點(diǎn)區(qū)域，屆時(shí)發(fā)展較晚的北七家板塊，其二手房居住質(zhì)量也會(huì)高于目前的“回天區(qū)域”。

而在二手房方面，根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前鏈家二手房天通苑商圈在售房源為1498套，回龍觀商圈在售房源為1518套，兩商圈在售房源量相當(dāng)。天通苑成交周期相對(duì)較長(zhǎng)，房源成交周期為80.42天，客源成交周期為74.99天?；佚堄^成交周期相對(duì)較短，房源成交周期為58.88天，客源成交周期為58.22天。

二者不同的成交周期與供求關(guān)系有關(guān)，李震指出，從58安居客的大數(shù)據(jù)看，目前天通苑板塊的掛牌二手房房源與客源關(guān)注度基本持平。而回龍觀板塊則呈現(xiàn)出：客多房少，供不應(yīng)求的趨勢(shì)。

從成交量上看，回龍觀和天通苑的變化趨勢(shì)基本與北京二手房市場(chǎng)上半年的表現(xiàn)一致，從1月起逐月回升，在5月沖至頂峰，6月則出現(xiàn)了明顯回落，但回龍觀的表現(xiàn)仍要好于天通苑。

供求關(guān)系也同樣反映在價(jià)格上，曾經(jīng)，回龍觀與天通苑價(jià)格相近，但近幾年，二者的差距在逐漸被拉開。

根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，6月回龍觀二手房成交均價(jià)為48511元/平方米，天通苑則為37746元/平方米。由于這兩個(gè)板塊都有大量的經(jīng)濟(jì)適用房，交易時(shí)還要付出網(wǎng)簽金額10%的綜合地價(jià)款，實(shí)際的購(gòu)房成本要高出一些，但可以看出，回龍觀二手房的單價(jià)已經(jīng)高出約1萬(wàn)元/平方米。

價(jià)格的差異與供求關(guān)系和回龍觀地區(qū)的宜居程度有一定關(guān)系。與天通苑都是高層建筑不同，回龍觀的住宅以低密為主，從早期的經(jīng)適房龍某苑系列，到后期的一些純商品房小區(qū)，回龍觀整體的居住密度要比天通苑低出不少，而中關(guān)村軟件園興起后為回龍觀帶來(lái)的大量購(gòu)房者和租客，也逐漸推高了回龍觀的價(jià)格。

以熱門的兩居室租金為例，目前回龍觀的兩居室整租價(jià)格大概在6500元/套左右，一些條件較好的兩居租金則更高，而天通苑的兩居整租價(jià)格在5500元/套上下。不過(guò)，純從租金回報(bào)率計(jì)算，回龍觀和天通苑可以領(lǐng)跑北京的大部分區(qū)域。

在買賣上，兩居室也是回龍觀、天通苑的主力。根據(jù)貝殼研究院的數(shù)據(jù)，回龍觀和天通苑兩居成交占比都超過(guò)一半，上半年套均總價(jià)分別為420萬(wàn)至480萬(wàn)元和430萬(wàn)至460萬(wàn)元。

對(duì)于《行動(dòng)計(jì)劃》會(huì)為“回天”地區(qū)帶來(lái)的改變，業(yè)內(nèi)人士一致看好，貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂稱，回龍觀和天通苑是剛需置業(yè)集中的大型生活區(qū)，由于基礎(chǔ)設(shè)施配套較差，房源多為經(jīng)濟(jì)適用房，居住性差，房?jī)r(jià)相對(duì)不高。未來(lái)三年的大力改造會(huì)大大提高兩區(qū)域的宜居性，自然會(huì)對(duì)該區(qū)域樓市帶來(lái)一定利好，隨著計(jì)劃的落地實(shí)施，兩區(qū)域成交量會(huì)迎來(lái)增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)將會(huì)有上漲壓力。

此外，該政策對(duì)回龍觀利好可能高于天通苑，主要是回龍觀區(qū)域緊挨西二旗，成為中關(guān)軟件園碼農(nóng)的置業(yè)區(qū)域，房?jī)r(jià)比天通苑要高不少。如果回龍觀的醫(yī)療、教育和交通問題得到解決，會(huì)有更多中關(guān)村軟件園的上班族選擇在回龍觀置業(yè)。

李震則指出，三年內(nèi)投資兩百億的公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施行動(dòng)計(jì)劃集中在“回天區(qū)域”教育、醫(yī)療、交通以及養(yǎng)老等社區(qū)基礎(chǔ)配套的短板之上，這無(wú)疑會(huì)對(duì)天通苑與回龍觀區(qū)域二手房市場(chǎng)起到一定的提振作用。

從價(jià)格區(qū)間看，“回天”地區(qū)，尤其是天通苑板塊相對(duì)處于價(jià)值洼地。這主要因?yàn)?ldquo;回天區(qū)域”居住人口大，教育、醫(yī)療以及交通等配套不完善、不充分造成的。但隨著政策紅利的落地，兩大板塊的居住舒適度、成熟度也將有較大提升，整個(gè)“回天區(qū)域”的價(jià)值也會(huì)有效得到提升。

（原標(biāo)題：回龍觀天通苑二手房交易量大 新房供應(yīng)有限 租金在同價(jià)房源中偏高 回天樓市 面臨更新）