“到海南去”熱潮第三次興起，背后藏著怎樣的投資邏輯？
商報全媒體訊(椰網/海拔新聞記者 郭尚) “除了海南，別無他選。”此前，全球知名鉆石生產商戴比爾斯有關負責人在回答“戴比爾斯集團準備在何處建設亞太地區(qū)供應鏈中心”這一問題時直言，戴比爾斯亞太地區(qū)供應鏈中心落在海南，是該公司未來全球市場拓展、業(yè)務發(fā)展的重要前提。
戴比爾斯是近兩年全球企業(yè)落地海南投資的一個縮影。數據顯示，2018年自貿港建設以來，海南實際利用外資年均增長達80%，引進外資企業(yè)年均增長近120%。
曾供職于某國際投行的王瑋對此并不意外，其認為“海南自貿港對外開放的紅利會持續(xù)釋放，資本流通便捷充盈，很多企業(yè)都想吃到這波紅利，第三次海南島投資熱潮已經到來。”
長期關注海南的業(yè)內人士同樣認為，先天的優(yōu)越區(qū)位和資源稟賦，疊加自貿港的重大利好，會加速吸引更多企業(yè)、人才和消費者選擇前往海南尋找機會、安居樂業(yè)。一個明顯的現象是，即便2018年以來海南開啟全域限購，但赴瓊置業(yè)的需求，仍不曾間斷。
確實，風口已來、熱潮正涌，自貿港建設給海南帶來的新投資格局，值得關注。
去海南，趕新的風口
自1988年正式建省辦經濟特區(qū)，至今34年間，海南經歷了三次投資熱潮。
第一次投資熱，正是始于1988年。彼時，國家為剛剛建省的海南出臺了眾多支持性政策，紅利加持帶動大批外資落子，全省外企數量從3家驟增至441家。僅建省當年，全省實際利用外資近1.2億美元，超過了建省前8年的總和。人才也同步涌入，“十萬人才下海南”的盛況，至今仍是美談。
第二次熱潮，也始于政策的推動。2010年前后，海南正式啟動國際旅游島建設，游客和“候鳥”聞聲而至。僅2010年，海南省全年旅游總收入就達到了257.63億元，同比增長21.7%。
真正一石激起千層浪的，是離島免稅政策的落地。2011年4月，隨著首個離島免稅購物中心在三亞開業(yè)，海南也成為了全球繼日本沖繩島、韓國濟州島和我國的馬祖、金門之后，第四個實施離島免稅政策的區(qū)域。
(海口國際免稅城)
購物成本的降低，為這座島嶼，帶來了不一樣的增長活力。即便是十年后的2021年，“離島免稅”依然是海南一張靚麗名片，盡管受到疫情影響，海南離島免稅購物人次仍超672萬，銷售額495億元，分別較上年同比增長49.8%和80%。
可以說，免稅經濟和一波又一波的“萬人登島”置業(yè)潮，是第二波海南投資熱潮興起的最好印證。
而如今，海南正再一次站在風口之上。2018年4月，在建省30周年之際，海南自貿港獲批。而后，隨著《海南自由貿易港建設總體方案》的出臺，和一系列政策利好的逐步落地，企業(yè)和人才再一次涌入海南，這座小島也重新吸引了全世界的目光。
縱觀海南建省34年來，嗅覺靈敏的企業(yè)，總是能夠最先捕捉到機會。比如，近幾年，中國旅游集團在自貿港建設啟動后，毫不猶豫地將總部遷到了海南；比如，目前全球最大的單體免稅店，就已在?？陂_業(yè)；比如《財富》世界500強龍湖集團，就為海南帶來了首個大型TOD綜合體項目——龍湖光年。
從“買房養(yǎng)老”到“為公司置業(yè)”
95后女孩秦晨(化名)對近年來海南的發(fā)展和第三次投資熱潮的興起，有切身的感受。一周前，她為給分公司選址，踏上海南島。她所在的公司，主營生物醫(yī)藥系統開發(fā)。
之所以到海南，是因為秦晨所在公司合作的幾家醫(yī)藥企業(yè)，都把研發(fā)生產業(yè)務轉移到了海南，這讓其所在公司高層看到了巨大的機會。
數據給予了最直接的印證。統計數據顯示，2022年前三季度，海南日均新增的企業(yè)數量為682戶，9月份海南實有市場主體的同比增幅達到了50.81%，已經連續(xù)31個月位居全國第一。
企業(yè)帶動著人才引進，帶動著消費者和投資人的流入，也增進了企業(yè)和個人到海南置業(yè)的需求。“無論是辦公、投資還是自住，海南房產行業(yè)的熱度，近幾年始終未曾退卻。”海口資深房產中介方超(化名)說。
方超表示，如果說以前到海南置業(yè)，是以度假康養(yǎng)需求為主的“候鳥人群”，現在則有更多人是為了商務、辦公等需求，“置業(yè)需求更多元了，來問房子的人也更多了。”
海南的房價就是很好的方向標。數據顯示，9月份三亞的新房售價同比增長1%；?？诘男路渴蹆r同比增長0.6%、環(huán)比上漲0.2%。
業(yè)內人士表示，以海口和三亞為代表的海南房地產市場之所以能持續(xù)保持堅挺，一是隨著自貿港建設進程加快，海南所展現的未來發(fā)展?jié)摿?，正越來越強；二是隨著全島封關運作節(jié)點的臨近，想要分享自貿港發(fā)展紅利的企業(yè)和個人，都不愿錯過這難得的機會。
(海口，龍湖光年效果圖)
在對多個項目進行對比后，秦晨的公司最終將辦公地點選在了海口龍湖光年，并于11月初簽訂了購房合同，“位置優(yōu)越，位于主城中心位置；交通方便，軌交、公交都有站點；配套齊全，項目本身除了寫字樓還有大型購物中心、酒店、商業(yè)街等諸多業(yè)態(tài)，可以說完美符合我們的需求。”
某種程度上，秦晨代表了一批來瓊置業(yè)者的選擇。據至理數據研究顯示，2020年以來，龍湖光年始終在?？谏剔k市場上保持榜首位置。“這類置業(yè)者既想要海南的氣候和政策紅利，又不想失去一線城市的品質生活和高效便捷，龍湖光年確實是為數不多能全部滿足這些需求的項目。”方超說。
“這一次的熱潮，肯定還會持續(xù)”
在海南的第三輪投資熱潮中，眾多企業(yè)和個人正緊抓“封關”前的窗口期積極入瓊置業(yè)，但由于目前宏觀經濟形勢不同以往，投資人對風險的把控、對投資回報率的要求，以及對標的品質的訴求都是空前的。這意味著，只有“好貨”才能吸引足夠的投資目光。
“但問題是，三亞的好盤，不多了。”三亞資深地產人任遠(化名)直言，三亞2019年-2020年商品化住宅用地0供應，2021年的商品化住宅用地供應占比不足10%，中心城市灣區(qū)更是難有濱海土地，但需求卻不減反增，這讓更多人想目光投向了商辦產品，比如正在籌劃收官加推的龍湖在三亞首個項目——龍湖·聽藍時光。
在任遠看來，龍湖·聽藍時光的資源稟賦可謂優(yōu)越：直線距離椰夢長廊僅800米，直線距離3公里范圍內，分布有商場、醫(yī)院、機場、高鐵站等豐富生活配套，對街就是知名私立學校三亞中學。“眼下正值旅游旺季，這一波加推，預計會收到市場的積極反饋。”任遠說。
(龍湖·聽藍時光效果圖)
?？谕瑯诱宫F出“好貨稀缺”的態(tài)勢。數據顯示，2019年、2020年?？诔山坏淖≌愑玫刂?，市場化商品住房用地僅有2宗、5宗，其余多為安居房用地。住宅房源少、門檻高的現實，讓更多有投資需求的置業(yè)者，同樣開始將標的鎖定在商辦產品上。
跟著公司落戶海南，并選擇在海口置業(yè)的馮芳，就很有代表性，“不管是住宅還是商辦，有交通、商業(yè)、環(huán)境等這些優(yōu)勢加持的項目，都會被熱搶。”
這也是馮芳選擇龍湖光年的重要原因。她直言，光年這個項目本身地理位置就比較好，在?？诘膫鹘y的市區(qū)版圖中心，無論是人口密度還是繁榮程度，在?？诙际浊恢?，且配套建設有海南首座天街購物中心，具有很高的投資價值。
據悉，龍湖光年是海南省內首個、也是目前唯一一個TOD綜合體，總投資超過100億元，也是龍湖落子?？诘牡谝粋€項目，已連續(xù)三年入選海南省重點項目。
“海南房地產市場這幾年的火熱，只是海南第三次投資熱潮的一個縮影。隨著海南的生態(tài)環(huán)境、營商環(huán)境、基礎設施不斷變好，隨著海南自貿港建設的不斷加快和政策紅利的不斷兌現，這一次的熱潮，肯定還會持續(xù)很長一段時間，也會吸引更多像我這樣的‘新闖海人’的到來。”馮芳說。
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