海南四部門就不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題處理意見發(fā)出《通知》
商報(bào)全媒體訊（椰網(wǎng)/海拔新聞?dòng)浾?李興民）近日，海南省自然資源和規(guī)劃廳、海南省財(cái)政廳、海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、國(guó)家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題處理意見的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），旨在落實(shí)以人民為中心的發(fā)展思想，解決因歷史遺留問(wèn)題導(dǎo)致的不動(dòng)產(chǎn)“登記難”，切實(shí)維護(hù)群眾權(quán)益，加快解決國(guó)有土地上已經(jīng)出售的城鎮(zhèn)住宅歷史遺留問(wèn)題。
《通知》稱，本著尊重歷史、實(shí)事求是的原則，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記前依法頒發(fā)的各類不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書和制作的不動(dòng)產(chǎn)登記簿繼續(xù)合法有效；嚴(yán)格落實(shí)屬地管理主體責(zé)任，堅(jiān)持“誰(shuí)審批，誰(shuí)負(fù)責(zé)”，克服“新官不理舊賬”的慣性思維，將化解歷史遺留問(wèn)題的主體責(zé)任落實(shí)到市縣人民政府和責(zé)任部門；堅(jiān)持“證辦分離，證繳分離”，不屬購(gòu)房人責(zé)任的，辦理不動(dòng)產(chǎn)登記與補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)并行，辦理不動(dòng)產(chǎn)登記與補(bǔ)繳相關(guān)稅費(fèi)并行。
《通知》明確，適用于城鎮(zhèn)國(guó)有建設(shè)用地上，土地和房屋權(quán)屬無(wú)爭(zhēng)議，經(jīng)規(guī)劃、建設(shè)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)并已實(shí)際出售，購(gòu)房人房屋來(lái)源合法且無(wú)過(guò)錯(cuò)，因各種原因長(zhǎng)期不能辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的住宅項(xiàng)目。
《通知》強(qiáng)調(diào)，加大失信懲戒和稅費(fèi)追繳力度。在解決國(guó)有土地上已經(jīng)出售的城鎮(zhèn)住宅歷史遺留問(wèn)題過(guò)程中，對(duì)拒不配合完善相關(guān)手續(xù)，影響購(gòu)房人辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的開發(fā)建設(shè)單位或個(gè)人，由行業(yè)主管部門或有關(guān)部門依法依規(guī)納入失信聯(lián)合懲戒名單，并予以公告。對(duì)于開發(fā)企業(yè)欠繳稅費(fèi)的，由市縣人民政府組織相關(guān)職能部門依法依規(guī)采取有關(guān)限制措施予以追繳。追繳未果的，由職能部門按有關(guān)規(guī)定處理，或依法按程序申請(qǐng)人民法院對(duì)其強(qiáng)制執(zhí)行，對(duì)涉嫌違法犯罪的，依法追究法律責(zé)任。
新聞延伸
項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)主體滅失怎么辦？
因開發(fā)企業(yè)或有關(guān)單位滅失，有承繼單位或上級(jí)主管部門的，由承繼單位或上級(jí)主管部門申請(qǐng)辦理；沒(méi)有承繼單位和上級(jí)主管部門的，經(jīng)登記機(jī)關(guān)公告，無(wú)異議的，可以由不動(dòng)產(chǎn)所在地市縣人民政府指定鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦、居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主代表等，代為申請(qǐng)辦理。
因項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)主體滅失，首次登記與轉(zhuǎn)移登記可一并辦理，并在登記簿中對(duì)權(quán)利主體滅失情況予以記載。已辦理首次登記，項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)主體滅失，經(jīng)登記機(jī)關(guān)公告無(wú)異議后，購(gòu)房人可單方申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)移登記。若涉及土地分?jǐn)偟?，土地分?jǐn)偱c辦理轉(zhuǎn)移登記一并公告，并按程序依法注銷原土地權(quán)屬證書并辦理轉(zhuǎn)移登記。
因開發(fā)企業(yè)或有關(guān)單位拒不配合履行辦證義務(wù)的，由業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主代表或者業(yè)主本人自行或者由項(xiàng)目所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦、居委會(huì)提出申請(qǐng)辦理。
項(xiàng)目用地手續(xù)不完善怎么辦？
項(xiàng)目無(wú)用地手續(xù)或用地手續(xù)不完善問(wèn)題。對(duì)于已經(jīng)辦理了房屋所有權(quán)登記的，經(jīng)公告權(quán)屬清晰無(wú)爭(zhēng)議的，報(bào)經(jīng)市縣人民政府同意，按現(xiàn)狀核發(fā)用地劃撥決定書或者補(bǔ)辦協(xié)議出讓手續(xù)。沒(méi)有辦理房屋所有權(quán)登記的，可按照項(xiàng)目建設(shè)時(shí)的相關(guān)政策規(guī)定補(bǔ)辦劃撥或協(xié)議出讓等用地手續(xù)。
對(duì)于項(xiàng)目建設(shè)時(shí)間較早無(wú)法補(bǔ)辦用地手續(xù)的，報(bào)經(jīng)市縣人民政府同意，由自然資源和規(guī)劃部門組織開展地籍調(diào)查，核實(shí)土地權(quán)屬來(lái)源情況，經(jīng)公告無(wú)異議的，根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)時(shí)的政策規(guī)定確認(rèn)土地權(quán)屬。
建筑物超出批準(zhǔn)宗地界址線建設(shè)問(wèn)題。建筑物超出批準(zhǔn)宗地界址線，房屋已登記的，經(jīng)公告權(quán)屬清晰無(wú)爭(zhēng)議的，報(bào)經(jīng)市縣人民政府同意，按現(xiàn)狀核發(fā)用地劃撥決定書或補(bǔ)辦協(xié)議出讓手續(xù)。房屋未登記的，如屬政府原因，經(jīng)所在地市縣人民政府確認(rèn)后，且超占土地為建設(shè)用地，可在保持土地面積不變情況下，通過(guò)調(diào)整用地界線處理；確因?qū)嶋H情況不能調(diào)整的，超出用地面積在6畝以內(nèi)，且不超過(guò)開發(fā)項(xiàng)目總面積10%的，可報(bào)經(jīng)市縣人民政府批準(zhǔn)，按現(xiàn)狀核發(fā)用地劃撥決定書或補(bǔ)辦協(xié)議出讓手續(xù)。如屬開發(fā)企業(yè)原因的，報(bào)經(jīng)市縣人民政府同意后，按照“證辦分離”的原則，在綜合行政執(zhí)法部門依法查處的同時(shí)，按現(xiàn)狀核發(fā)用地劃撥決定書或補(bǔ)辦協(xié)議出讓手續(xù)。超出土地的使用年限與原取得土地使用年限保持一致。其他情形待用地手續(xù)完善后辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。
《通知》從項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)主體滅失、用地手續(xù)不完善、未通過(guò)建設(shè)工程規(guī)劃核實(shí)及未通過(guò)竣工驗(yàn)收備案等多方面歷史遺留問(wèn)題，以政策的形式明確了不動(dòng)產(chǎn)登記的解決方法。
項(xiàng)目未通過(guò)建設(shè)工程規(guī)劃核實(shí)怎么辦？
建設(shè)項(xiàng)目部分符合規(guī)劃的，自然資源和規(guī)劃部門可以對(duì)符合規(guī)劃的部分先行核實(shí)，并出具規(guī)劃核實(shí)意見。對(duì)于項(xiàng)目實(shí)施后，因編制規(guī)劃或規(guī)劃變更，造成已建成房屋與現(xiàn)行規(guī)劃不符的，可由自然資源和規(guī)劃部門進(jìn)行復(fù)核后，按現(xiàn)狀出具認(rèn)定或核實(shí)意見。
對(duì)已取得變更建設(shè)工程規(guī)劃許可，但未按規(guī)定辦理改變土地用途、增加容積率等手續(xù)的，可由自然資源和規(guī)劃部門進(jìn)行復(fù)核后，按現(xiàn)狀出具認(rèn)定或核實(shí)意見。需要補(bǔ)交地價(jià)款及相關(guān)稅費(fèi)的，按本《通知》第12款規(guī)定執(zhí)行。
對(duì)于違反建設(shè)工程規(guī)劃許可規(guī)定，存在擅自改變土地用途、超出建設(shè)工程規(guī)劃許可的范圍、超容積率、未按要求建設(shè)配套設(shè)施等情形的項(xiàng)目，可由綜合行政執(zhí)法部門、自然資源和規(guī)劃部門等相關(guān)部門按項(xiàng)目建設(shè)工程規(guī)劃許可審批時(shí)的有關(guān)政策標(biāo)準(zhǔn)，依職責(zé)對(duì)項(xiàng)目責(zé)任主體形成違法處罰、補(bǔ)繳費(fèi)用、補(bǔ)建配套設(shè)施等問(wèn)題的處置意見，并報(bào)經(jīng)市縣人民政府同意后，按照“證辦分離”的原則，在問(wèn)題處置的同時(shí)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。
項(xiàng)目未通過(guò)竣工驗(yàn)收備案怎么辦？
對(duì)于項(xiàng)目工程質(zhì)量和消防等驗(yàn)收合格，因工程未結(jié)算、檔案未移交等因素未辦理竣工驗(yàn)收備案手續(xù)，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門出具認(rèn)定意見后，或憑生效的人民法院裁判文書、仲裁委員會(huì)裁決書可直接申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。
對(duì)于項(xiàng)目建設(shè)因施工手續(xù)不全、施工技術(shù)資料缺失、相關(guān)建設(shè)主體滅失或拒不配合等原因造成無(wú)法辦理竣工驗(yàn)收、消防驗(yàn)收（或消防驗(yàn)收備案）手續(xù)的，由建設(shè)單位、房屋建筑實(shí)際控制人或市縣人民政府指定的單位或組織委托房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)（房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)應(yīng)符合《海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于規(guī)范房屋安全鑒定管理工作的指導(dǎo)意見》（瓊建規(guī)〔2022〕8號(hào)）要求、消防安全評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)已建工程部分進(jìn)行工程質(zhì)量安全鑒定（抗震設(shè)防區(qū)應(yīng)含抗震鑒定）、消防安全評(píng)估。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門根據(jù)相關(guān)方提供的滿足設(shè)計(jì)和標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范要求的鑒定及評(píng)估報(bào)告，向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)出具認(rèn)定意見，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)據(jù)此辦理不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)。
項(xiàng)目欠繳土地出讓價(jià)款和相關(guān)稅費(fèi)怎么辦？
開發(fā)建設(shè)單位未足額繳交土地出讓價(jià)款、改變土地用途未繳交所涉土地出讓價(jià)款、增容后欠繳增容費(fèi)、將經(jīng)濟(jì)適用房等政策性住房按商品房對(duì)外出售但未補(bǔ)繳土地出讓價(jià)款，或者開發(fā)建設(shè)單位欠繳稅費(fèi)的，報(bào)經(jīng)市縣人民政府同意，按“證繳分離”原則，在有關(guān)部門追繳土地出讓價(jià)款、稅費(fèi)的同時(shí)，辦理不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)。如涉及受讓方需繳納契稅、維修基金等稅費(fèi)的，應(yīng)向相應(yīng)主管部門履行繳納義務(wù)后辦理不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)。土地出讓價(jià)款和相關(guān)費(fèi)用按照項(xiàng)目建設(shè)工程規(guī)劃許可批準(zhǔn)時(shí)點(diǎn)評(píng)估確定。土地出讓價(jià)款和增容費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用應(yīng)加上同期全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的一年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（或中國(guó)人民銀行同期一年期貸款基準(zhǔn)利率）折算的利息。相關(guān)稅款按照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定進(jìn)行征繳。
項(xiàng)目辦理不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)怎么辦？
《通知》稱，當(dāng)?shù)厥锌h政府和相關(guān)職能部門對(duì)項(xiàng)目所補(bǔ)辦的相關(guān)手續(xù)或出具的等效文件，可作為申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的要件和依據(jù)。
土地用途為商住、年限為70年的問(wèn)題。土地用途和使用年限的確定。根據(jù)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同、用地批準(zhǔn)文件等，按照《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T21010-2017）二級(jí)類填寫土地的用途。批準(zhǔn)的用途與《土地利用現(xiàn)狀分類》二級(jí)類不對(duì)應(yīng)的，按照《土地利用現(xiàn)狀分類》二級(jí)類重新確定歸屬地類，按照新歸屬地類辦理登記，同時(shí)在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書“附記欄”內(nèi)標(biāo)注批準(zhǔn)用途。商業(yè)用房對(duì)應(yīng)的土地用途為商服用地中對(duì)應(yīng)的二級(jí)類，住宅用房對(duì)應(yīng)的土地用途為城鎮(zhèn)住宅用地，土地使用年限為剩余使用年限。
商業(yè)及住宅所占土地比例和土地分?jǐn)倖?wèn)題。若土地出讓合同有約定商業(yè)和住宅所占土地比例的，在辦理不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，可按照土地出讓合同劃分商業(yè)和住宅占地面積和比例。若土地出讓合同沒(méi)有約定商業(yè)和住宅所占土地比例的，根據(jù)規(guī)劃驗(yàn)收文件確定實(shí)測(cè)的商業(yè)和住宅所占土地比例（即批準(zhǔn)商業(yè)和住宅建筑面積分別占整個(gè)項(xiàng)目總建筑面積的比例）。該類樓房辦理土地分?jǐn)倳r(shí)按照本《通知》第16款規(guī)定執(zhí)行。
項(xiàng)目遇到限購(gòu)問(wèn)題怎么辦？
在限購(gòu)政策出臺(tái)前（含省及各市縣出臺(tái)的限購(gòu)政策），購(gòu)房人已簽訂購(gòu)房（含二手房）合同或認(rèn)購(gòu)協(xié)議，并已按約定支付相應(yīng)房款的，經(jīng)市縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門核實(shí)情況屬實(shí)后，購(gòu)房人可憑購(gòu)房合同或認(rèn)購(gòu)協(xié)議以及付款憑證，補(bǔ)辦購(gòu)房合同網(wǎng)簽備案和不動(dòng)產(chǎn)登記。其中，付款憑證包括完稅憑證、稅務(wù)發(fā)票或已付款銀行轉(zhuǎn)賬有效憑證（POS機(jī)購(gòu)房簽單、購(gòu)房轉(zhuǎn)賬單）等。
通知全文：
海南省自然資源和規(guī)劃廳 海南省財(cái)政廳 海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳 國(guó)家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題處理意見的通知
各市、縣、自治縣人民政府：
根據(jù)《自然資源部關(guān)于加快解決不動(dòng)產(chǎn)登記若干歷史遺留問(wèn)題的通知》（自然資發(fā)〔2021〕1號(hào)）的要求，為落實(shí)以人民為中心的發(fā)展思想，解決因歷史遺留問(wèn)題導(dǎo)致的不動(dòng)產(chǎn)“登記難”，切實(shí)維護(hù)群眾權(quán)益，現(xiàn)就加快解決國(guó)有土地上已經(jīng)出售的城鎮(zhèn)住宅歷史遺留問(wèn)題通知如下：
一、基本原則
（一）尊重歷史，穩(wěn)定連續(xù)。本著尊重歷史、實(shí)事求是的原則解決歷史遺留問(wèn)題，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記前依法頒發(fā)的各類不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書和制作的不動(dòng)產(chǎn)登記簿繼續(xù)合法有效。
（二）誰(shuí)審批，誰(shuí)負(fù)責(zé)。嚴(yán)格落實(shí)屬地管理主體責(zé)任，堅(jiān)持“誰(shuí)審批，誰(shuí)負(fù)責(zé)”，克服“新官不理舊賬”的慣性思維，將化解歷史遺留問(wèn)題的主體責(zé)任落實(shí)到市縣人民政府和責(zé)任部門。
（三）證辦分離，證繳分離。不屬購(gòu)房人責(zé)任的，辦理不動(dòng)產(chǎn)登記與補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)并行，辦理不動(dòng)產(chǎn)登記與補(bǔ)繳相關(guān)稅費(fèi)并行，辦理不動(dòng)產(chǎn)登記同時(shí)向責(zé)任單位追溯法律責(zé)任。
（四）以民為本，安全第一。始終本著以人民為中心的思想，將人民生命財(cái)產(chǎn)安全放在首位，對(duì)影響建筑主體質(zhì)量安全、消防安全和國(guó)土空間規(guī)劃等涉及危害社會(huì)公共利益的項(xiàng)目，督促消除影響后才予辦理。
二、適用范圍
適用于城鎮(zhèn)國(guó)有建設(shè)用地上，土地和房屋權(quán)屬無(wú)爭(zhēng)議，經(jīng)規(guī)劃、建設(shè)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)并已實(shí)際出售，購(gòu)房人房屋來(lái)源合法且無(wú)過(guò)錯(cuò)，因各種原因長(zhǎng)期不能辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的住宅項(xiàng)目。
三、解決政策和方法
（一）關(guān)于開發(fā)建設(shè)主體滅失的問(wèn)題。
1.因開發(fā)企業(yè)或有關(guān)單位滅失，有承繼單位或上級(jí)主管部門的，由承繼單位或上級(jí)主管部門申請(qǐng)辦理；沒(méi)有承繼單位和上級(jí)主管部門的，經(jīng)登記機(jī)關(guān)公告，無(wú)異議的，可以由不動(dòng)產(chǎn)所在地市縣人民政府指定鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦、居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主代表等，代為申請(qǐng)辦理。
項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)主體滅失，首次登記與轉(zhuǎn)移登記可一并辦理，并在登記簿中對(duì)權(quán)利主體滅失情況予以記載。已辦理首次登記，項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)主體滅失，經(jīng)登記機(jī)關(guān)公告無(wú)異議后，購(gòu)房人可單方申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)移登記，若涉及土地分?jǐn)偟?，土地分?jǐn)偱c辦理轉(zhuǎn)移登記一并公告，并按程序依法注銷原土地權(quán)屬證書并辦理轉(zhuǎn)移登記。
開發(fā)企業(yè)或有關(guān)單位拒不配合履行辦證義務(wù)的，由業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主代表或者業(yè)主本人自行或者由項(xiàng)目所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦、居委會(huì)提出申請(qǐng)辦理。
（二）關(guān)于用地手續(xù)不完善問(wèn)題。
2.項(xiàng)目無(wú)用地手續(xù)或用地手續(xù)不完善問(wèn)題。對(duì)于已經(jīng)辦理了房屋所有權(quán)登記的，經(jīng)公告權(quán)屬清晰無(wú)爭(zhēng)議的，報(bào)經(jīng)市縣人民政府同意，按現(xiàn)狀核發(fā)用地劃撥決定書或者補(bǔ)辦協(xié)議出讓手續(xù)。沒(méi)有辦理房屋所有權(quán)登記的，可按照項(xiàng)目建設(shè)時(shí)的相關(guān)政策規(guī)定補(bǔ)辦劃撥或協(xié)議出讓等用地手續(xù)。
對(duì)于項(xiàng)目建設(shè)時(shí)間較早無(wú)法補(bǔ)辦用地手續(xù)的，報(bào)經(jīng)市縣人民政府同意，由自然資源和規(guī)劃部門組織開展地籍調(diào)查，核實(shí)土地權(quán)屬來(lái)源情況，經(jīng)公告無(wú)異議的，根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)時(shí)的政策規(guī)定確認(rèn)土地權(quán)屬。
3.建筑物超出批準(zhǔn)宗地界址線建設(shè)問(wèn)題。建筑物超出批準(zhǔn)宗地界址線，房屋已登記的，經(jīng)公告權(quán)屬清晰無(wú)爭(zhēng)議的，報(bào)經(jīng)市縣人民政府同意，按現(xiàn)狀核發(fā)用地劃撥決定書或補(bǔ)辦協(xié)議出讓手續(xù)。房屋未登記的，如屬政府原因，經(jīng)所在地市縣人民政府確認(rèn)后，且超占土地為建設(shè)用地，可在保持土地面積不變情況下，通過(guò)調(diào)整用地界線處理；確因?qū)嶋H情況不能調(diào)整的，超出用地面積在6畝以內(nèi)，且不超過(guò)開發(fā)項(xiàng)目總面積10%的，可報(bào)經(jīng)市縣人民政府批準(zhǔn)，按現(xiàn)狀核發(fā)用地劃撥決定書或補(bǔ)辦協(xié)議出讓手續(xù)。如屬開發(fā)企業(yè)原因的，報(bào)經(jīng)市縣人民政府同意后，按照“證辦分離”的原則，在綜合行政執(zhí)法部門依法查處的同時(shí)，按現(xiàn)狀核發(fā)用地劃撥決定書或補(bǔ)辦協(xié)議出讓手續(xù)。超出土地的使用年限與原取得土地使用年限保持一致。其他情形待用地手續(xù)完善后辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。
4.非住宅用地上建設(shè)住宅未辦理土地用途變更手續(xù)問(wèn)題。
《海南省人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地宏觀調(diào)控提升土地利用效益的意見》（瓊府〔2018〕3號(hào)）（以下簡(jiǎn)稱瓊府〔2018〕3號(hào)）印發(fā)前項(xiàng)目已批準(zhǔn)建設(shè)的，按照建設(shè)工程規(guī)劃許可審批時(shí)點(diǎn)政策規(guī)定辦理土地用途變更手續(xù)，涉及補(bǔ)交土地出讓金的，按照本通知第12款規(guī)定執(zhí)行。瓊府〔2018〕3號(hào)印發(fā)后批準(zhǔn)建設(shè)的，按該意見執(zhí)行。
5.住宅用地上批準(zhǔn)配建商業(yè)服務(wù)設(shè)施問(wèn)題。住宅用地上經(jīng)批準(zhǔn)配建一定比例商業(yè)服務(wù)設(shè)施，且土地出讓合同及規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)未明確商業(yè)服務(wù)設(shè)施用地比例的，需辦理土地用途變更手續(xù)，涉及補(bǔ)交土地出讓金的，規(guī)劃許可等審批時(shí)有約定繳交時(shí)點(diǎn)的，從其約定，未約定的按本通知第12款規(guī)定執(zhí)行。
6.項(xiàng)目跨宗地建設(shè)及合宗時(shí)容積率和出讓年限認(rèn)定問(wèn)題。房屋和土地有合法的權(quán)屬來(lái)源文件、項(xiàng)目跨宗地建設(shè)未超出批準(zhǔn)用地范圍，無(wú)調(diào)整宗地需求的，可按照所在宗地分別辦理不動(dòng)產(chǎn)登記；有調(diào)整宗地需求的，經(jīng)自然資源和規(guī)劃部門同意，進(jìn)行宗地邊界調(diào)整或宗地合并，辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。
不同用途宗地合并的，應(yīng)明確各自比例，并在登記時(shí)予以注明。涉及剩余出讓年限、容積率不一致的，在符合國(guó)土空間規(guī)劃、不超過(guò)宗地合并后土地用途法定最高年限的前提下，可按照等價(jià)值原則重新確定合并后土地出讓年限和容積率，也可在補(bǔ)繳一定年限土地出讓金或增容費(fèi)后，按最長(zhǎng)年限或最高容積率認(rèn)定。補(bǔ)繳的土地出讓金或增容費(fèi)計(jì)算按本通知第12款規(guī)定執(zhí)行。
（三）關(guān)于未通過(guò)建設(shè)工程規(guī)劃核實(shí)的問(wèn)題。
7.建設(shè)項(xiàng)目部分符合規(guī)劃的，自然資源和規(guī)劃部門可以對(duì)符合規(guī)劃的部分先行核實(shí)，并出具規(guī)劃核實(shí)意見。對(duì)于項(xiàng)目實(shí)施后，因編制規(guī)劃或規(guī)劃變更，造成已建成房屋與現(xiàn)行規(guī)劃不符的，可由自然資源和規(guī)劃部門進(jìn)行復(fù)核后，按現(xiàn)狀出具認(rèn)定或核實(shí)意見。
8.對(duì)已取得變更建設(shè)工程規(guī)劃許可，但未按規(guī)定辦理改變土地用途、增加容積率等手續(xù)的，可由自然資源和規(guī)劃部門進(jìn)行復(fù)核后，按現(xiàn)狀出具認(rèn)定或核實(shí)意見。需要補(bǔ)交地價(jià)款及相關(guān)稅費(fèi)的，按本通知第12款規(guī)定執(zhí)行。
9.對(duì)于違反建設(shè)工程規(guī)劃許可規(guī)定，存在擅自改變土地用途、超出建設(shè)工程規(guī)劃許可的范圍、超容積率、未按要求建設(shè)配套設(shè)施等情形的項(xiàng)目，可由綜合行政執(zhí)法部門、自然資源和規(guī)劃部門等相關(guān)部門按項(xiàng)目建設(shè)工程規(guī)劃許可審批時(shí)的有關(guān)政策標(biāo)準(zhǔn)，依職責(zé)對(duì)項(xiàng)目責(zé)任主體形成違法處罰、補(bǔ)繳費(fèi)用、補(bǔ)建配套設(shè)施等問(wèn)題的處置意見，并報(bào)經(jīng)市縣人民政府同意后，按照“證辦分離”的原則，在問(wèn)題處置的同時(shí)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。
（四）關(guān)于未通過(guò)竣工驗(yàn)收備案的問(wèn)題。
10.對(duì)于項(xiàng)目工程質(zhì)量和消防等驗(yàn)收合格，因工程未結(jié)算、檔案未移交等因素未辦理竣工驗(yàn)收備案手續(xù)，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門出具認(rèn)定意見后，或憑生效的人民法院裁判文書、仲裁委員會(huì)裁決書可直接申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。
11.對(duì)于項(xiàng)目建設(shè)因施工手續(xù)不全、施工技術(shù)資料缺失、相關(guān)建設(shè)主體滅失或拒不配合等原因造成無(wú)法辦理竣工驗(yàn)收、消防驗(yàn)收（或消防驗(yàn)收備案）手續(xù)的，由建設(shè)單位、房屋建筑實(shí)際控制人或市縣人民政府指定的單位或組織委托房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)（房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)應(yīng)符合《海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于規(guī)范房屋安全鑒定管理工作的指導(dǎo)意見》（瓊建規(guī)〔2022〕8號(hào)）要求）、消防安全評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)已建工程部分進(jìn)行工程質(zhì)量安全鑒定（抗震設(shè)防區(qū)應(yīng)含抗震鑒定）、消防安全評(píng)估。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門根據(jù)相關(guān)方提供的滿足設(shè)計(jì)和標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范要求的鑒定及評(píng)估報(bào)告，向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)出具認(rèn)定意見，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)據(jù)此辦理不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)。
（五）關(guān)于欠繳土地出讓價(jià)款和相關(guān)稅費(fèi)的問(wèn)題。
12.開發(fā)建設(shè)單位未足額繳交土地出讓價(jià)款、改變土地用途未繳交所涉土地出讓價(jià)款、增容后欠繳增容費(fèi)、將經(jīng)濟(jì)適用房等政策性住房按商品房對(duì)外出售但未補(bǔ)繳土地出讓價(jià)款，或者開發(fā)建設(shè)單位欠繳稅費(fèi)的，報(bào)經(jīng)市縣人民政府同意，按“證繳分離”原則，在有關(guān)部門追繳土地出讓價(jià)款、稅費(fèi)的同時(shí)，辦理不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)。如涉及受讓方需繳交契稅、維修基金等稅費(fèi)的，應(yīng)向相應(yīng)主管部門履行繳納義務(wù)后辦理不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)。土地出讓價(jià)款和相關(guān)費(fèi)用按照項(xiàng)目建設(shè)工程規(guī)劃許可批準(zhǔn)時(shí)點(diǎn)評(píng)估確定。土地出讓價(jià)款和增容費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用應(yīng)加上同期全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的一年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（或中國(guó)人民銀行同期一年期貸款基準(zhǔn)利率）折算的利息。相關(guān)稅款按照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定進(jìn)行征繳。
（六）關(guān)于辦理不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)的問(wèn)題。
13.補(bǔ)辦的手續(xù)或等效文件的效力問(wèn)題。當(dāng)?shù)厥锌h政府和相關(guān)職能部門對(duì)項(xiàng)目所補(bǔ)辦的相關(guān)手續(xù)或出具的等效文件，可作為申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的要件和依據(jù)。
14.原分散登記的房屋和土地信息不一致問(wèn)題。分散登記時(shí)，已經(jīng)分別登記的房屋和土地用途不一致的不動(dòng)產(chǎn)，繼續(xù)分別按照原記載的房屋、土地用途進(jìn)行登記，未經(jīng)依法批準(zhǔn)不得改變已登記的不動(dòng)產(chǎn)登記用途；因房屋所有權(quán)多次轉(zhuǎn)移、土地使用權(quán)未同步轉(zhuǎn)移登記導(dǎo)致房屋、土地權(quán)利主體不一致的，經(jīng)核實(shí)，權(quán)屬關(guān)系變動(dòng)清晰且無(wú)爭(zhēng)議的，可由現(xiàn)房屋所有權(quán)人單方申請(qǐng)，經(jīng)公告無(wú)異議后，注銷原土地登記，辦理房地權(quán)利主體一致的不動(dòng)產(chǎn)登記。
15.土地用途為商住、年限為70年的問(wèn)題。土地用途和使用年限的確定。根據(jù)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同、用地批準(zhǔn)文件等，按照《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T21010-2017）二級(jí)類填寫土地的用途。批準(zhǔn)的用途與《土地利用現(xiàn)狀分類》二級(jí)類不對(duì)應(yīng)的，按照《土地利用現(xiàn)狀分類》二級(jí)類重新確定歸屬地類，按照新歸屬地類辦理登記，同時(shí)在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書“附記欄”內(nèi)標(biāo)注批準(zhǔn)用途。商業(yè)用房對(duì)應(yīng)的土地用途為商服用地中對(duì)應(yīng)的二級(jí)類，住宅用房對(duì)應(yīng)的土地用途為城鎮(zhèn)住宅用地，土地使用年限為剩余使用年限。
商業(yè)及住宅所占土地比例和土地分?jǐn)倖?wèn)題。若土地出讓合同有約定商業(yè)和住宅所占土地比例的，在辦理不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，可按照土地出讓合同劃分商業(yè)和住宅占地面積和比例。若土地出讓合同沒(méi)有約定商業(yè)和住宅所占土地比例的，根據(jù)規(guī)劃驗(yàn)收文件確定實(shí)測(cè)的商業(yè)和住宅所占土地比例（即批準(zhǔn)商業(yè)和住宅建筑面積分別占整個(gè)項(xiàng)目總建筑面積的比例）。該類樓房辦理土地分?jǐn)倳r(shí)按照本通知第16款規(guī)定執(zhí)行。
16.土地分?jǐn)倖?wèn)題。項(xiàng)目需要辦理土地分?jǐn)倶I(yè)務(wù)的，可按單幢樓房占地面積即基底占地面積進(jìn)行分?jǐn)?，?jì)算方法為：?jiǎn)螒舴课莸慕ㄖ娣e×（整幢樓占地面積/整幢樓的總建筑面積）。對(duì)樓幢占用土地以外的公用部分土地面積，在辦理登記時(shí)，在不動(dòng)產(chǎn)登記簿中注記“本宗地內(nèi)公用部分土地使用權(quán)未作分?jǐn)?rdquo;，建筑面積按照計(jì)容建筑面積計(jì)算。項(xiàng)目上已有房屋按整宗地面積分?jǐn)偟?，繼續(xù)按原分?jǐn)偡绞接?jì)算分?jǐn)偼恋孛娣e。
17.劃撥土地上已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房有關(guān)問(wèn)題。劃撥土地改變用途建設(shè)公有住房或經(jīng)濟(jì)適用住房等項(xiàng)目的，報(bào)經(jīng)市縣人民政府同意可保留劃撥用地性質(zhì)，不收取改變土地用途地價(jià)款，按照不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)要求辦理首次登記。分割辦證時(shí)，經(jīng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門認(rèn)定符合購(gòu)房條件的，可按劃撥用途辦理不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)；已涉及或后續(xù)涉及房屋交易（轉(zhuǎn)讓）的，須補(bǔ)辦出讓手續(xù)并補(bǔ)繳土地價(jià)款。土地價(jià)款由購(gòu)房人依據(jù)土地分?jǐn)偨Y(jié)果，按照宗地所在區(qū)域住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)的40%補(bǔ)交。房屋產(chǎn)權(quán)經(jīng)多次轉(zhuǎn)移而相應(yīng)土地使用權(quán)未一并轉(zhuǎn)移登記的情形，土地價(jià)款由最后一手交易的購(gòu)房人承擔(dān)。已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房完善土地出讓手續(xù)后土地性質(zhì)變更為出讓。
公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房所在宗地為劃撥土地的，從同一建筑的第一套房屋上市交易補(bǔ)辦出讓手續(xù)之日起計(jì)算土地出讓年期，確定出讓土地使用權(quán)截止日。此后其它各套房屋上市時(shí)，其土地出讓年期相應(yīng)縮短，以使同一宗地的出讓土地使用權(quán)保持相同的截止日。土地出讓年期可根據(jù)各地具體情況確定，但最高不超過(guò)70年。
宗地上同時(shí)建有住宅、辦公、商業(yè)或工業(yè)用房的，自然資源和規(guī)劃部門、國(guó)有資產(chǎn)管理部門及有關(guān)單位要做好非住宅用地和住宅用地的宗地分割，分割時(shí)住宅用地部分可繼續(xù)保留劃撥用地，暫未分割或無(wú)法分割宗地的，可按混合用途辦理登記。
對(duì)開發(fā)建設(shè)單位將經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房出售給不符合申購(gòu)條件人員的，購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)按有關(guān)規(guī)定騰退住房，如保留不退，報(bào)經(jīng)市縣人民政府同意后，購(gòu)房人可按申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)所在地普通商品住房?jī)r(jià)格與原購(gòu)房?jī)r(jià)差價(jià)的一定比例繳交土地收益或土地溢價(jià)等相關(guān)價(jià)款，辦理商品房性質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)。所在地普通商品住房?jī)r(jià)格由市縣人民政府從同地段普通商品住房評(píng)估價(jià)格和所在市縣上一年度普通商品住房均價(jià)中選擇一種方式統(tǒng)一實(shí)施；差價(jià)比例由市縣人民政府綜合本地商品住房?jī)r(jià)格和居民收入水平確定，但對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用住房，補(bǔ)繳的差價(jià)不得低于宗地所在區(qū)域住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)的40%。
（七）關(guān)于限購(gòu)的問(wèn)題。
18.在限購(gòu)政策出臺(tái)前（含省及各市縣出臺(tái)的限購(gòu)政策），購(gòu)房人已簽訂購(gòu)房（含二手房）合同或認(rèn)購(gòu)協(xié)議，并已按約定支付相應(yīng)房款的，經(jīng)市縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門核實(shí)情況屬實(shí)后，購(gòu)房人可憑購(gòu)房合同或認(rèn)購(gòu)協(xié)議以及付款憑證，補(bǔ)辦購(gòu)房合同網(wǎng)簽備案和不動(dòng)產(chǎn)登記。其中，付款憑證包括完稅憑證、稅務(wù)發(fā)票或已付款銀行轉(zhuǎn)賬有效憑證（POS機(jī)購(gòu)房簽單、購(gòu)房轉(zhuǎn)賬單）等。
（八）加大失信懲戒和稅費(fèi)追繳力度。
19.在解決國(guó)有土地上已經(jīng)出售的城鎮(zhèn)住宅歷史遺留問(wèn)題過(guò)程中，對(duì)拒不配合完善相關(guān)手續(xù)，影響購(gòu)房人辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的開發(fā)建設(shè)單位或個(gè)人，由行業(yè)主管部門或有關(guān)部門依法依規(guī)納入失信聯(lián)合懲戒名單，并予以公告。對(duì)于開發(fā)企業(yè)欠繳稅費(fèi)的，由市縣人民政府組織相關(guān)職能部門依法依規(guī)采取有關(guān)限制措施予以追繳。追繳未果的，由職能部門按有關(guān)規(guī)定處理，或依法按程序申請(qǐng)人民法院對(duì)其強(qiáng)制執(zhí)行，對(duì)涉嫌違法犯罪的，依法追究法律責(zé)任。
各市縣人民政府要高度重視歷史遺留問(wèn)題化解，嚴(yán)格落實(shí)屬地管理主體責(zé)任，堅(jiān)持“尊重歷史、實(shí)事求是、信守承諾、完善手續(xù)”的原則，既要敢于擔(dān)當(dāng)、勇于負(fù)責(zé)，又要防止違法違規(guī)行為借機(jī)搭車。要堅(jiān)持“閉環(huán)監(jiān)管”堵塞漏洞，“疏堵結(jié)合”嚴(yán)控新增，從源頭上避免出現(xiàn)新的歷史遺留問(wèn)題。2021年8月16日后新增不動(dòng)產(chǎn)登記問(wèn)題（包含和《處理意見》列舉的相同或者類似的不動(dòng)產(chǎn)登記問(wèn)題）不適用于本通知。
國(guó)有土地上已經(jīng)出售的商業(yè)、辦公、工業(yè)、產(chǎn)權(quán)式酒店等房屋涉及的歷史遺留問(wèn)題可參照本通知執(zhí)行。本通知自印發(fā)之日起施行，有效期5年，其中第13、14、15、16條同時(shí)適用于日常不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)。
海南省自然資源和規(guī)劃廳
海南省財(cái)政廳
海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳
國(guó)家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局
2024年8月7日
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