海南省自然資源和規(guī)劃廳公布8個化解不動產登記歷史遺留問題典型案例

一、三亞市化解某項目在建工程抵押等不動產登記歷史遺留問題

三亞市某項目于2016年開工建設，總計容建筑面積約25萬平方米，共建有6棟住宅樓、3棟商住樓、4棟辦公樓、1棟商業(yè)及影城、1棟綜合樓、配套設施及整體地下室，住宅總戶數(shù)1636戶，全部已銷售且大部分業(yè)主已入住。因開發(fā)商向銀行借款，抵押權人不配合辦理抵押注銷手續(xù)，致使其中526戶業(yè)主購房近7年無法辦理不動產登記。

三亞市政府組織相關部門專題研究，一是成立項目風險防范及化解工作專班，召集市委政法委、市住建、市司法、市兩級法院等成員單位進行專題會議研究，推進化解工作。二是召開專題會議，就526戶購房人辦證中涉及的在建工程抵押問題取得一致意見，即由三亞市自然資源和規(guī)劃局啟動依職權登記程序，注銷在建工程的抵押權登記，同時商抵押權人，以其它資產作為補充抵押物，減輕對原在建工程抵押權權益的影響。

目前，涉及的526戶購房人均已辦理并取得不動產權證書。

二、白沙縣化解某項目未竣工驗收、欠繳稅費等不動產登記歷史遺留問題

白沙縣某項目總建筑面積6.2萬平方米，其中住宅795套，配套建設商鋪24套。項目前期已取得土地證、用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證和預售許可證，2015年底投入使用。由于建設單位開發(fā)資質過期、項目施工手續(xù)材料缺失等原因無法通過竣工驗收，同時欠繳基礎設施及人防等各項報建費約504萬，欠繳稅費約1300多萬元，導致已辦理合同網簽備案的472套業(yè)主無法辦理不動產登記。

白沙縣政府經研究，一是組織聯(lián)合竣工驗收，辦理驗收備案。聘請具有相應資質的房屋安全鑒定機構按現(xiàn)狀進行工程質量安全鑒定，出具檢測鑒定報告書，經白沙縣住房和城鄉(xiāng)建設局審核同意，以檢測鑒定報告書替代工程質量監(jiān)督報告。二是實行“證辦分離”“證繳分離”，先行為業(yè)主辦理產權證書。三是并行追繳城市基礎設施配套費、稅費及滯納金。

目前，白沙縣不動產登記中心已按業(yè)主申請辦理不動產權證469件。

三、三亞市化解某項目名義主體與實際主體不一致等不動產登記歷史遺留問題

三亞市某房地產項目用地面積63568.29平方米，2012年6月，原三亞市國土環(huán)境資源局向項目公司核發(fā)《建設工程規(guī)劃許可證（臨時）》，批準建設2棟高層住宅樓及11棟多層住宅樓，建筑占地面積7974平方米，總建筑面積131753平方米。建設期間，該項目由其他公司接手，但未辦理相應過戶和變更手續(xù)，同時項目建設存在擅自加建、改建情形，且在未完成驗收的情況下，實際購房人已入住。2018年8月，原項目公司因經營管理不善，進入破產重整程序。以上問題導致業(yè)主購房近10年無法辦證。

三亞市政府組織相關部門專題研究，一是明確項目主體。根據(jù)原公司、接手公司以及債權人、破產管理人和三亞市中級人民法院對項目資產的意見，明確該項目資產不納入破產重整范圍，購房人經破產管理人甄別后，可確認相應購房權益。二是督促原公司、接手公司向三亞市住房和城鄉(xiāng)建設局、三亞市自然資源和規(guī)劃局提出整體驗收申請，提供相關竣工資料。三是依法處理該項目違法建設問題。由三亞市綜合執(zhí)法局吉陽分局依法對該項目加建、違建等問題依法查處。四是按照“證辦分離、證繳分離”的原則，在綜合行政執(zhí)法部門追究違法主體責任及市住建、稅務、資規(guī)、人防等部門收繳相關稅費的同時，相關職能部門同步辦理驗收手續(xù)，不動產登記機構按照項目竣工驗收意見辦理不動產登記。

問題化解后，該項目涉及的460余戶購房人均能夠申請辦證，截至2024年8月底，已有30余戶辦理并領取產證，其余購房人正在陸續(xù)提交材料中。

四、文昌市化解某項目原施工單位不配合提交相關資料等不動產登記歷史遺留問題

某項目5#、6#樓位于文城鎮(zhèn)高隆灣白金路，建筑面積44676.5平方米，共448套房屋，已售314套，已辦理規(guī)劃驗收、人防驗收。由于原施工單位不配合提交竣工驗收相關資料，導致無法辦理質量驗收、消防驗收以及竣工備案手續(xù)，從而無法辦理不動產權證書，導致業(yè)主多次投訴，要求退房或辦理不動產權證書。

文昌市自然資源和規(guī)劃局組織相關部門召開專題會議研究，決定對該項目簡化驗收手續(xù)，只需要項目開發(fā)主體辦理該項目5#、6#樓質量驗收和消防驗收，市住建部門即可出具驗收認定意見。

2024年4月30日，文昌市不動產登記中心為該項目5#、6#樓辦理了房屋首次登記，目前已為184購房人辦理不動產權證書，其余購房人正在陸續(xù)準備資料申請辦理。

五、東方市化解某項目改變土地用途等不動產登記歷史遺留問題

東方市某項目位于八所鎮(zhèn)永安東路，該小區(qū)于2019年開始開工建設，2022年3月建成后陸續(xù)交付，但因部分樓棟存在配套商鋪，而土地用途為住宅用地，需辦理土地用途變更手續(xù)，但開發(fā)商未及時補繳改變土地用途費用，影響小區(qū)業(yè)主辦證，涉及業(yè)主1400多戶。

2024年3月以來，東方市自然資源和規(guī)劃局多次聯(lián)合東方市信訪服務中心、東方市房管中心、東方市稅務局等部門，協(xié)調督促開發(fā)企業(yè)盡快補繳改變土地用途費用，同時，經東方市政府同意，按“證繳分離”原則，在有關部門追繳土地出讓價款和稅費的同時，同步為該小區(qū)業(yè)主辦理不動產權證書。

截至目前，東方市不動產登記中心已為140多名業(yè)主辦理不動產權證書，其他業(yè)主正在陸續(xù)準備材料申請辦理。

六、樂東縣化解某項目未竣工驗收、開發(fā)商非正常戶等不動產登記歷史遺留問題

樂東某項目于2017年建成，屬于商業(yè)項目，總建筑面積3721.92平方米，共有1棟商業(yè)樓64套房屋，其中56套房屋已銷售。項目前期已取得規(guī)劃許可證、施工許可證、預售許可證，并通過工程規(guī)劃核實，但由于未辦理工程竣工驗收備案、開發(fā)商未及時申報稅費被列為非正常戶等原因，導致購房群眾無法辦理不動產權證書。

樂東縣政府經研究，由樂東縣住房和城鄉(xiāng)建設局委托第三方評估公司對消防安全開展評估并進行整改，辦理了項目竣工聯(lián)合驗收備案，同時由稅務部門督促開發(fā)商補申報近兩年的各類稅費，化解稅收非正常戶問題，業(yè)主可以正常繳納契稅。

該項目于2024年5月16日通過竣工驗收備案，5月30日辦理首次登記，8月8日辦理完成第一宗一手房轉移登記。目前涉及的56套房屋均網簽備案，有44戶購房人已繳納稅費，可正常申請辦理不動產權證書。

七、萬寧市化解某項目未按規(guī)劃許可建設等不動產登記歷史遺留問題

某公司在萬寧市開發(fā)建設產權式酒店項目，2017年開工建設，總套數(shù)84套，已銷售39套并交付使用，因項目未按照規(guī)劃許可，擅自改變屋頂層結構、未開展聯(lián)合竣工驗收、工程竣工驗收、建設工程檔案驗收等手續(xù)，無法給購房人辦理不動產權證書。

萬寧市政府經研究，一是拆除了屋頂層結構，采取改正措施，消除了對規(guī)劃實施影響。二是根據(jù)我省《關于不動產登記歷史遺留問題處理意見的通知》相關規(guī)定，由業(yè)主代表代為提供申請材料，由萬寧市營商環(huán)境建設局辦理聯(lián)合驗收認定。三是由萬寧市不動產登記中心協(xié)調測繪服務公司盡快出具房屋實測、土地分攤等報告。

該項目2024年8月14日辦理房屋首次登記，8月27日成功為購房人頒發(fā)首本不動產權證書，其他購房人均可申請辦證。

八、?？谑谢饽稠椖课赐晟埔?guī)劃驗收、未完善職工資格審批等不動產登記歷史遺留問題

某職工住宅樓項目位于?？谑邪埬下肥“踩珡d北側，屬拆舊建新項目，于2003年3月批建一幢地上7層住宅樓，批建面積3251.90平方米，用地面積4906.99平方米，土地用途為辦公樓、宿舍用地，土地權利性質為劃撥。項目業(yè)主于2005年先后入住，因驗收未通過、職工資格審核等問題，導致業(yè)主近20年未能取得不動產權證書。

?？谑邢嚓P部門經研究，一是制定規(guī)劃驗收工作方案，指導開發(fā)建設單位加快完善驗收手續(xù)。2023年1月，?？谑凶匀毁Y源和規(guī)劃局出具規(guī)劃核實意見。二是?？谑凶匀毁Y源和規(guī)劃局積極聯(lián)動?？谑凶》亢统青l(xiāng)建設局及開發(fā)建設單位，溝通申請資料、審批流程及辦理時限等問題。2024年8月，海口市住房和城鄉(xiāng)建設局出具復函，指導職工補繳住房超標面積部分價款。

目前，該項目涉及的24戶業(yè)主辦證堵點問題已打通，已有9戶業(yè)主辦理了不動產權證書。

（原標題：海南省自然資源和規(guī)劃廳公布8個化解不動產登記歷史遺留問題典型案例）

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